故事梗概

　　某物业公司曾是黄先生居住小区的物业服务企业，该小区成立业委会后将该物业公司解聘，物业公司遂将黄先生起诉至法院，要求黄先生支付2013年10月24日至2019年3月30日期间的物业费113023元、垃圾费326元、违约金113349元及自2019年3月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算截止至欠款给付之日止的欠款利息，并承担本案诉讼费。

　　黄先生辩称，不同意物业公司的诉讼请求，物业公司于2018年已经离场，未在服务期内提起诉讼，已过诉讼时效。另外，房屋屋顶有漏水情况，原告没有履行责任。

　　法院判决

　　北京市丰台区人民法院经审理认为，某小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受某物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业，故某物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知某物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定某物业公司为该小区提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然某物业公司并未撤出小区，但原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故某物业公司无权要求黄先生给付2018年7月31日之后的物业费。

　　关于某物业公司要求黄先生给付违约金的诉讼请求，因业委会与某物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向某物业公司缴纳物业费，故黄先生并非无故拒交物业费，法院对某物业公司要求缴纳违约金的诉讼请求，不予支持。

　　关于诉讼时效问题，虽然双方未签订书面的物业服务合同，对物业服务费缴纳未约定交费时间，但物业费通常按年度缴纳，黄先生至迟应于当年年底缴纳物业费及相关费用，故诉讼时效从每年年底开始计算，某物业公司未提交任何证据证明其在物业服务期间向黄先生主张过权利，故应承担举证不能的法律后果。因某物业公司曾于2019年年底向本院提交起诉状，向黄先生主张相关权利，故2016年1月1日之后的相关费用未超过诉讼时效，本院予以支持。

　　法条解读

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十七规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十九规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《中华人民共和国民法典》第二十四章专门对物业服务合同的定义、内容、形式、终止、物业服务企业的解聘、续聘等进行了全面的规定。

　　物业服务合同纠纷案件中数量最多就属业主未缴纳物业费而被物业公司起诉的相关案件。通常，业主拒绝缴纳物业费的理由集中在未在房屋内居住、业主本人未签订物业服务合同、业主财物在小区内丢失、房屋漏水、租户未缴纳物业费等。但根据已生效裁判文书显示，上述理由并非都能成为不缴纳物业费的有效抗辩。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主不缴纳物业费需要有正当理由，如物业公司未在合同终止后撤出小区期间的物业费、超过诉讼时效期间的物业费、物业提供的无物业合同约定的服务内容且业主不同意部分对应的物业费、物业公司收费无物价管理部门审批、物业公司擅自提高物业服务费超过原收费标准部分、物业公司提供的服务质量不符合合同约定等。

　　典藏之语

　　随着社会经济发展水平和人民生活水平的不断提高，业主对于物业公司的服务要求也随之提高，而一些物业公司不能及时提升服务质量、转变服务理念导致和业主之间的矛盾越发激烈。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平;而业主亦有义务及时向物业公司缴纳物业管理费，以保证物业公司正常运转及日常维护。双方均应共同努力，构建和谐、稳定的社区环境。

　　(李婍婧 北京市安理律师事务所)

　　(2023年3月9日《法制文萃报》)