赵女士是四川乐山商人，9年前以4600万元购买昆明一家酒店，并约定4个多月内完成房屋产权过户时再付尾款。她按合同约定首付了2200万元，后又追加付款700万元。但因该酒店已被卖家抵押，未清偿债务消灭抵押权，迟迟未能完成该酒店房屋产权的过户。

　　此后，赵女士陷入一场旷日持久的房屋买卖合同纠纷拉锯战。

　　女商人4600万买酒店

　　超过约定时间

　　卖家仍未办理产权过户

　　2014年，四川乐山商人赵女士和丈夫朱先生来到昆明投资创业，看中了位于昆明市滇池路三公里处田家地村口的昆明昆禄民族大酒店(以下简称“昆禄大酒店”)。当年9月16日，赵女士与昆禄民族大酒店签订《房屋买卖合同》，约定以4600万元的价格进行转让。

　　记者看到，这份《房屋买卖合同》显示，双方约定付款方式为：签订本合同2日内支付2200万元，剩余2400万元在收到产权处收件收据后当天一次性付清。同时，双方约定于2015年9月16日之前办理房屋产权过户手续。

　　昆禄民族大酒店房产证复印件

　　2014年9月17日，双方再次协商后，赵女士与酒店方代理人杨某某签订《补充协议》。该《补充协议》显示，双方约定于2015年1月30日前办理房屋产权过户手续。合同签订后，赵女士按合同约定将首付款2200万元汇⼊指定账户，一周后又追加付款700万元。

　　《房屋买卖合同》及《补充协议》

　　据赵女士的丈夫朱先生介绍，因为该酒店地处昆明市二环与三环之间，地理位置还不错。当时他们向银行贷款了2000多万元，在酒店将房屋移交给他们后，夫妇俩便开始着手招租经营，希望早日将贷款还清。

　　朱先生告诉记者，在购买该酒店时，他们知道酒店方将房屋办理了抵押登记手续用于贷款抵押，抵押权人为中国华融资产管理公司云南省分公司(以下简称“华融云南分公司”)，但当时酒店方告知会尽快清偿债务消灭抵押权，配合办理房屋产权过户。

　　不过，在超过约定的最后过户期限(2015年1月30日)之后，对方仍没有动静。

　　二审确认合同有效

　　但办产权过户前提不具备

　　2015年3月24日，赵女士向昆明中院提起诉讼，要求确认与酒店方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，同时判令酒店方配合办理房屋产权过户手续。

　　昆明中院(2015)昆民一初字第95号判决书认为，涉案房屋在双方订立《房屋买卖合同》之前就已经抵押，故昆禄民族大酒店向赵女士出售涉案房产时应征得案外人华融云南分公司同意，或者赵女士代昆禄民族大酒店向华融云南分公司清偿贷款消灭抵押权。

　　上述一审判决书显示，至一审庭审结束时，本案当事人双方均未提供华融云南分公司同意转让或赵女士已代为清偿债务消灭抵押权的证据。故涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》因违反了《中华人民共和国物权法》的规定，应属无效。

　　对此，赵女士提起上诉。云南高院认为，双方签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，也不存在合同法中规定的合同无效的情形。至于该房屋在签订合同前已被抵押给案外人的事由，仅影响物权能否变动，不影响债权合同的效力。故涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。

　　不过，对于赵女士办理房屋产权过户手续的诉讼请求，云南高院二审认为，涉案房屋上存在案外人的抵押权，且已被人民法院查封，赵女士亦未付清全部购房款。在此情况下，办理涉案房屋产权过户的前提不具备，故对于赵女士要求办理房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持。

　　至于赵女士与酒店方及抵押权人能否协商通过代为清偿消灭抵押权的方式履行合同，以及在合同履行不能情形下的违约责任等问题，云南高院二审表示，在本案中不予处理。

　　2017年7月31日，云南高院作出(2016)云民终437号终审判决，确认赵女士与昆禄民族大酒店签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，驳回赵女士的其他诉讼请求。

　　再起诉讼

　　酒店方被判支付违约金

　　酒店方不服上诉正在二审

　　她不幸病逝

　　值得一提的，对于昆禄大酒店的产权，赵女士没能顺利获得过户，还意外得知昆禄民族大酒店的土地权属与田家地村存在争议。在田家地村股份合作社办公室，文件柜里存放着厚厚一摞法律文书，负责人介绍说，这都是与昆禄民族大酒店以及相关部门打官司的材料。

　　该负责人表示，这些年，赵女士夫妇一直向田家地村缴纳土地租金，并实际使用该酒店房屋。期间，华融云南分公司向法院申请拍卖、变卖该套房屋(酒店)，案涉房屋被法院执行查封，但因土地权属争议等原因未能予以拍卖。

　　案涉昆禄民族大酒店房屋

　　不过，在朱先生看来，虽然房屋产权没能顺利过户，至少酒店房子还在手上，靠收的租金还能偿还一部分银行贷款利息。

　　直至2022年1月，昆禄民族大酒店一纸诉状打破了“僵局”。

　　昆禄民族大酒店向昆明市西山区法院提起诉讼，认为签合同之前上述房屋已抵押，且抵押权人已向法院申请拍卖、变卖该房屋，赵女士也未付清全部购房款，《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，应当解除。

　　“如果对方要解除合同，退我购房款并赔偿损失，也不是不可以。”朱先生表示，“但酒店方投资人债务缠身，根本无钱偿还，现在企图解除合同要回酒店，而我们的投资将变成债权，我们肯定不同意解除合同!”

　　3个月后，赵女士一方提起反诉，称昆禄民族大酒店在本案中系违约方，依法不享有合同解除权，昆禄大酒店的诉讼主张不符合相关法律规定，违反诚实信用原则，据此请求法院依法驳回昆禄大酒店的诉讼请求，并判令酒店方向赵女士支付违约金460万元。

　　昆明市西山区法院(2022)云0112民初674号判决书显示，虽然案涉房屋已设立抵押权，且在原被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后被人民法院执行查封，但这一事实并非由赵女士的违约行为导致，也不必然导致合同目的无法实现，故对酒店方要求解除合同的诉讼请求不予支持。

　　根据双方协议约定，应于2015年1月30日前办理案涉房屋的产权过户手续，但目前案涉房屋所有权人仍是昆禄民族大酒店。西山区法院一审认为，从现有证据来看，系因昆禄大酒店的原因未能办理案涉房屋的过户手续，昆禄民族大酒店的行为构成违约，应向赵女士支付违约金。

　　西山区法院于2022年6月29日作出一审判决，昆禄民族大酒店向赵女士支付违约金460万元。对此，酒店方表示不服并提起上诉。

　　西山法院一审判决书

　　5个月后，2022年11月，因多年来为官司奔波，身心俱疲、患上癌症的赵女士不幸离世。

　　记者了解到，此案目前昆明中院二审还在审理中，尚未判决。

　　对于与赵女士的“酒店纠纷”一案，今年10月15日，记者联系昆禄民族大酒店投资人李某某了解情况，他在电话中表示，自己在生病住院中，等病好了以后再说。

　　“钱给了，房子过不到户，人也没了!”朱先生无奈地说，“不知道什么时候才能等到案件的最终结果，以告慰妻子在天之灵。”

　　来源：红星新闻

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